איך מוכרים קרקע בתכנון

קל לחשוב שקרקע קשה למכור

זו מחשבה נפוצה: קרקע היא לא דירה, אין לה שער יומי, אז מי יקנה אותה? אבל קרקע בהליכי תכנון היא סיפור אחר. יש לה קונים, כי יש בה יותר ודאות מבקרקע חקלאית רגילה: מקודמת בה תכנית ויש מידע ציבורי שאפשר לבדוק. יש גם מי שמרכז מטרים באותה קרקע, כדי להגיע לשלב ההפשרה עם כמה שיותר קרקע וזכויות. אין בכך הבטחה למכירה, למחיר או למועד, אבל זו הסיבה שיש ביקוש.

מי הקונים

לקרקע בתכנון יש כמה סוגי קונים:

• משקיעים פרטיים שמחפשים נכס מוחשי אחד בתוך תיק רחב.
• מי שמרכז מטרים: אנשים שקונים חלקים נוספים באותה קרקע, כדי להגדיל את חלקם לפני שהתכנון מתקדם.
• קרובי משפחה ושותפים בקרקע, שרוצים לרכוש את החלק של שותף שיוצא.
• משקיעים שמעדיפים נכס בלי ניהול שוטף.

למה יש מי שמעדיף קרקע בהליכי תכנון

קרקע חקלאית רגילה אינה מקודמת בה תכנית. בקרקע בהליכי תכנון יש מידע ציבורי על התכנון והכיוון שלו. יש קונים שרואים בזה יתרון, כי יש להם יותר מה לבדוק ולעקוב אחריו. זה לא מבטיח שהתכנית תאושר ולא מבטיח מחיר. הביקוש עצמו משתנה ואינו מובטח.

על ההבדל בין קרקע שבתהליך לקרקע שלא, ראו את המדריך לזיהוי קרקע בהליכי תכנון.

מה משפיע על זמן המכירה

• שלב התכנון: ככל שיש יותר מידע מסודר, קל יותר להסביר לקונה.
• המחיר: מחיר קרוב לשמאות נבדק מהר יותר.
• סוג הבעלות: חלק בלתי מסוים (מושע) מוכר אחרת מחלקה רשומה.
• ההסכם בין הבעלים: סעיפים על מכירה וזכות קדימה משפיעים על הקונה.
• איכות המסמכים: רישום, הסכם ונתונים תכנוניים מסודרים.

איך מתכוננים למכירה

1. מרכזים את כל המסמכים: רישום, הסכם רכישה, אישורי תשלום מס.
2. מעדכנים שמאות אם חלף זמן.
3. מכינים סיכום תכנוני עם מקור ותאריך לכל נתון.
4. מתייעצים עם עורך דין על ההסכם ועל המיסוי, כולל מס שבח.
5. מחליטים על מחיר ועל אופן הפנייה לקונים.

איך מסייעים בצוותא נדל״ן

אם רכשתם דרכנו ואתם שוקלים למכור, אפשר לפנות אלינו. אנחנו מעמידים לרשותכם את הידע, הניסיון והקשרים שלנו, ועוזרים בהכנת המסמכים ובהכרת קונים פוטנציאליים. איננו מתחייבים למכירה, למחיר או למועד. אפשר גם לקרוא על ההבדל בין קרקע לאפיקים אחרים במדריך על אפיקי השקעה.

ליווי בתהליך

מוכר שמלווה בעורך דין חוסך טעויות בהסכם ובמיסוי. אפשר להיעזר גם בגורם שמכיר את הקונים הפוטנציאליים ואת המסמכים שהם מבקשים, ולהתחיל מפגישה קצרה שבה בודקים מה המצב ומה כדאי להכין.

מה לא כדאי

• למכור בלחץ או בחיפזון בלי לבדוק את ההסכם.
• להסתמך על הבטחות מי שמציע לקנות "מיד".
• להשמיט מידע תכנוני לא נוח. קונה שמגלה אחר כך יחזור עם דרישות.

שאלות שמוכרים שואלים

כמה זמן ייקח למכור? אין תשובה אחת. זה תלוי במחיר, בקונים הפוטנציאליים ובמסמכים. לא כדאי להסתמך על הבטחה בכתב או בעל פה על מועד מכירה.

האם אפשר למכור חלק מהחלק שלי? תלוי בהסכם ובמבנה הבעלות. בדקו את זה עם עורך דין לפני שמפרסמים.

מה לגבי מס? מכירת קרקע עשויה לחייב במס שבח. הסכום תלוי בנסיבות. כדאי להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון לפני קביעת המחיר.

איך נראית שיחה עם קונה

קונה רציני ישאל על המיקום, על הרישום, על ההסכם ועל המידע התכנוני. כדאי לענות בפשטות ובכתב. אם אתם לא יודעים תשובה, אמרו שתחזרו עם מסמך. מוטב כך מאשר תשובה לא מדויקת, שתיבדק אחר כך.

מה חשוב לקונה לדעת

קונה בקרקע בתכנון רוצה להבין מה בדיוק הוא רוכש ומה הסטטוס התכנוני המדויק. לכן מוכר שמגיע עם מסמכים מסודרים חוסך שאלות ומשא ומתן ארוך. מומלץ להכין מראש דף אחד ברור: מה הקרקע, איך היא רשומה, מה שם התכנית שמקודמת בה ומי פרסם אותה, ומה התאריך של המידע. כל נתון ללא מקור ותאריך מעורר חשד, ובצדק.

מה נשאר פתוח

גם מוכר מוכן לא שולט בכל. קצב התכנון נקבע על ידי הרשויות, והביקוש משתנה לפי תקופה. לכן כדאי לא לבנות תוכניות כלכליות על מכירה במועד מסוים, ולשמור גמישות.

רוצים לעבור על זה עם אחד השותפים? פגישת היכרות, ללא עלות וללא התחייבות.